问：开发商发生房屋回迁业务应缴哪些税？
答：回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种。
1.契税：《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。
2.营业税：根据《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995］549号）的规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车辆、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。房地产企业将自己的开发产品作为回迁房补偿给拆迁户时，需要按照双方约定的补偿价格，确定应补偿的面积，但往往补偿价格低于正常的同类销售价格。根据《营业税暂行条例》第十五条的规定，以核定的营业额作为计税依据。
3.印花税：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字［1988］第225号）第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。
另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税［2006］162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。
4.土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。
5.企业所得税：《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函［2008］875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件、确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件、确认收入，又要按规定归集开发成本。
6.个人所得税：《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。与此不相符的其他超过标准的拆迁补偿款，应按“财产转让所得”扣缴个人所得税。
