一、如何确定土地增值税的清算主体?
我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文标明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。
问：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发『2006]187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项日为单位进行清算，对于分期开发的项日，以分期项日为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么? 我公司该项目的清算主体应如何确定?
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006】187号)第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，您公司应分三期进行清算。
二、房地产企业开发的商品房是否缴纳房产税？
问：我是一家房地产开发企业，建造了一批商品房，一直没有卖出去，是否需要缴纳房产税？
答：《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第一条规定：关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但如果已使用或出租、出借的情况下，需要征收房产税。
三、房地产开发公司将开发产品转为自用，是否要视同销售计缴营业税？
问：房地产开发公司将开发产品转为自用（转为出租用或固定资产），是否要视同销售计缴营业税？
答：根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。因此房地产企业将开发产品转为自用，没有发生所有权的转移，也没有取得经济利益收入，即没有发生销售不动产的行为，不征收营业税。
四、房地产企业“拆迁还建”如何缴纳营业税？
问：我公司是房地产开发企业，我公司对某宗地居民5万平方米的房屋进行拆迁，并与居民签订的拆迁补偿协议，协议约定用我公司在该宗地开发的商品房补偿居民，超过被拆迁面积部分（1万平方米）按3000元/平方米的价格向被拆迁居民收取，该项目可售建筑面积为15万平方米，除拆迁成本外的其他开发成本为3亿元。请问我公司用于拆迁补偿的商品房（5万平方米）的营业税计税依据是多少？能否适用国税函发[1995]549号的规定按成本价核定计征营业税？
答：根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]540号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税（对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
因此，你公司对于拆迁5万平米的等面积补偿可以按照当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
五、以房产抵工程款如何进行所得税处理？
问：以房产抵工程款如何进行所得税处理？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。
《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。就是说，收入（或利润）或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。
六、因合同收取的成本差价款是否要缴纳营业税？
问：我公司为一房地产企业。我公司建设的经济适用住房专门用于安置其他地块上的拆迁户。我公司与拆迁户签订的购房合同单价为1800元/平方米(该定价为当地物价部门核定)，因最近几年建筑成本上升，现我公司的建筑成本现已达3000元/平方米。对于成本价与购房合同价之间的差价1200元/平方米，拆迁户所在的原拆迁地块的用地单位将此部分差价补支付给我公司，请问，该部分收取的成本差价款是否要缴纳营业税？
答：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。房地产企业销售不动产收取的价款和价外费用，应当缴纳营业税。贵公司建设经济适用住房销售给其他房地产企业拆迁后无房的被拆迁户，应当按照实际收到的价款计算营业税。其他房地产企业支付的补偿款若与贵公司销售不动产有关，应缴纳营业税。
七、房地产企业如何确认开发产品已完工？
问：房地产企业如何确认开发产品已完工？
答：根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（2）开发产品已开始投入使用；
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）的应纳税所得额。
八、企业以物抵贷的房产如何缴纳营业税？
问：企业以物抵贷的房产如何缴纳营业税？
答：《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务）。因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。
2005年11月23日国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》时规定：企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了‘以物抵贷’的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定‘以房抵债’后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了‘销售不动产’行为，应按照规定征收营业税。
如果企业以物抵贷的房产是购置的，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，借款企业以房屋作抵押向银行贷款，期满后无力归还贷款的，抵押房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款企业有偿转让给银行，应对借款企业以房抵贷行为按“销售不动产”税目征收营业税。
