问题：
我公司系一房地产企业。今年初，为了促销，在广告中明确提出“根据购买普通房屋价值不同分别赠送彩电、冰箱和买别墅送汽车” 的不动产销售策略，请问如何进行企业所得税的处理？
答：
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得所处理的通知》（国税函〔2008〕828号） 的规定，企业以买普通住宅送家电和买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。
销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但家电、汽车销售收入明显不适用房地产开发的有关税收规定。
问题：
我公司于2013年开发了一个住宅项目。2014年10月，税务机关对该项目进行了土地增值税清算。此后，为了美化小区环境，后续支出发生额达700余万元。土地增值税清算后发生的后续支出能否从以后开发的项目中扣除？
答：
土地增值税相关政策规定，对非营利的公共配套设施，组成房地产开发成本，应当在计算土地增值税时予以扣除，同时可作为房地产开发费用定率扣除的基数，还可以作为房地产开发企业加计扣除的基数。如果非营利的公共配套设施属多个开发项目共有，对后续发生的房地产开发成本应当按该房地产开发项目的建筑面积占总建筑面积或其他合理的方法进行分摊。
但《土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算；国税发〔2006〕187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个清算单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除的。
所以，你公司在一个清算单位的土地增值税清算之后发生的后续支出，如果是属于该清算单位扣除范围的，应提供相关资料，申请税务机关重新启动原有清算单位的土地增值税清算程序，变更原清算结果，对原多缴的土地增值税可以依法申请税务机关退还。
问题：
我公司购买了一些盆景花，分别摆设在办公室、食堂和职工的员工宿舍，这些盆景花的购买费用应如何入账？
答：
企业购买盆景花摆设办公室计入管理费用，摆设食堂及职工员工宿舍计入职工福利费，即“应付职工薪酬”科目。
问题：
核定征收企业所得税适用哪些情形，经营亏损如何弥补，会带来哪些涉税风险。
答：
1、核定征收需要具备一定的条件
由于企业所得税征收方法分为查账征收与核定征收。核定征收又分核定应税所得率征收与定额征收。《国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）规定，纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关将根据纳税人的具体情况，通过采取核定应税所得率或者核定应纳所得税额的形式征收企业所得税。当纳税人对营业收入或者成本费用两者中有任何一项不能准确核算时，将被税务机关鉴定为核定征收。
2、核定期间的经营亏损不能弥补
企业亏损可以由以后年度的所得弥补，弥补对象仅适用于查账征收的纳税人。企业所得税法第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。在核定期间，由于企业对收入、成本费用核算不准确，不能正确计算企业所得税的税基，企业的盈亏不能真实地反映，因而核定期间的亏损也就得不到税务机关的认可。这样，企业先由查账征收改为核定征收，以前年度未弥补的亏损在核定期限内不再允许弥补。再由核定征收改回查账征收，在税法规定的亏损弥补期限内，查账征收年度的亏损允许继续弥补，核定征收年度的亏损不得弥补。
3、核定期间应注意的涉税风险
核定应税所得率缴纳企业所得税应注意汇缴风险。《国家税务总局关于印发企业所得税汇算清缴管理办法的通知》（国税发〔2009〕79号）第三条规定，实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。因此，核定应税所得率缴纳企业所得税的纳税人应当与查账征收企业一样，平时预缴，年终汇算清缴。不过这里应注意对收入总额的把握，《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）规定，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。对此，汇缴时应兼顾收入的全面性，防止漏报漏缴现象。
问题：
对于符合购房条件的客户，在与房地产公司正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》前，双方先签订《认购书》并提前缴纳定金，所得税汇算清缴时是否需要确认收入？
答：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。……
根据上述规定，如房地产公司尚未与客户正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，后期是否能签订合同也不确定，且无法确定购买方的具体付款方式，则对收取的预缴款项或定金不视同收入的实现，也不按预计毛利率计算预计毛利额。
问题：
地下车位是否分摊土地成本
某房地产开发公司的某一开发项目于2011年底清算完毕，目前仅余大量地下车位未销售。该项目清算时，用来销售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，因此未销售的地下车位将为负增值。请问，地下车位销售时是否应该承担土地成本？
答：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目包括：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
根据上述规定，房地产企业建造的地下车位是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本；如果不属于可售面积，则不用分摊土地成本。
